Las preguntas más comunes que se generan cuando hay reparaciones en las comunidades de vecinos en los espacios de zonas compartidas como las terrazas, son: ¿Quién asume estas reparaciones: la comunidad, o el propietario que tiene asignado el uso de la terraza o es un gasto compartido?
¿Si hablamos del suelo de una terraza de un ático, que es uso exclusivo del propietario, la comunidad está obligada a sustituirla en caso de deterioro en algunas zonas?
Hay elementos de zonas no privativas en las comunidades de propietarios como los bancos, luces, postes, zonas comunes, etc, que deben ser reparadas y darles el mantenimiento adecuando por la comunidad.
Cuando hay una terraza en la comunidad y esta está en la zona común pero es de uso privativo por un vecino de la comunidad de propietarios, como es el propietario que tiene el uso exclusivo del elemento común está obligado a conservarlo adecuadamente y a mantenerlo en buen estado. Por esa razón, como norma general, es también dicho propietario quien debe asumir las obras de conservación, mantenimiento y reparación que precise. Ya que este espacio se declaró uso privativo por los estatutos de la comunidad en la junta de vecinos.
En cuanto a las losetas rotas de la comunidad de un ático: Aunque la conservación de la terraza corresponde al propietario que tiene asignado su uso privativo, la comunidad de propietarios responde si el defecto que se debe reparar afecta a la estructura de la terraza. Por ejemplo problemas de filtraciones. Tanto la estructura u obra gruesa de la terraza, así como la impermeabilización de la misma son considerados elementos comunes de la finca, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, por consiguiente, su reparación corresponderá a la comunidad de propietarios salvo que se pueda imputar la reparación a un mal uso por parte del usuario de la misma. Si esta reparación se debe al deterioro por el uso normal de la terraza, le corresponde asumirla al propietario que tiene su uso exclusivo. Se le aconseja a la comunidad de propietarios que adopte un acuerdo por mayoría simple (en la junta de vecinos y que esto quede registrado en los estatutos) con el objetivo de determinar que el mantenimiento ordinario de estos elementos le corresponda al propietario que hace uso privativo dado que debido a la ubicación de los mismos no siempre le es posible a la comunidad de propietarios conocer su estado de conservación.
Todo esto es según el artículo 396 del código civil que les copiamos en seguida para mayor claridad:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios, las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo, las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Articulo escrito por Daniela Cubides Chacón